Trong suốt hơn hai thập kỷ qua, thị trường bất động sản TP.HCM liên tục mở rộng không gian phát triển theo nhiều hướng khác nhau. Phía Đông ghi dấu ấn mạnh mẽ với Quận 2, Thủ Đức – nơi hình thành trung tâm công nghệ, tài chính mới. Phía Nam bứt phá cùng Phú Mỹ Hưng, Nhà Bè với mô hình đô thị – dịch vụ hiện đại. Xa hơn, các đô thị vệ tinh tiếp tục giãn dân, chia sẻ áp lực cho lõi trung tâm. Thế nhưng, giữa dòng chảy sôi động ấy, Cần Giờ gần như đứng ngoài mọi “cơn sóng” tăng trưởng.
Không phải vì Cần Giờ thiếu tiềm năng, mà bởi nơi đây mang trong mình một sứ mệnh rất khác – bảo tồn hệ sinh thái rừng ngập mặn quý hiếm, được UNESCO công nhận là Khu dự trữ sinh quyển thế giới. Suốt nhiều năm, Cần Giờ chấp nhận “đứng yên có chủ đích” để giữ gìn lá phổi xanh cho hơn 10 triệu cư dân đô thị. Chính sự kiên định đó lại tạo nên một nghịch lý đầy giá trị: Cần Giờ là vùng đất ven biển hiếm hoi của một đô thị đặc biệt, nhưng mặt bằng giá bất động sản chưa phản ánh đúng tiềm năng thực.
Và khi thị trường bất động sản bước sang giai đoạn mới – nơi các tiêu chí về phát triển bền vững, sinh thái, sức khỏe và giá trị dài hạn được đặt lên hàng đầu – Cần Giờ bắt đầu được nhìn nhận lại, không còn là “vùng trũng” bị bỏ quên, mà là cực tăng trưởng dài hạn mang tính chiến lược của TP.HCM.
Cần Giờ trong cấu trúc phát triển của TP.HCM: mảnh ghép cuối cùng còn bỏ ngỏ
Quan sát bản đồ quy hoạch tổng thể TP.HCM, có thể thấy bức tranh phát triển đô thị đã dần hoàn chỉnh theo nhiều hướng. Phía Đông hình thành cực tăng trưởng mới với định hướng công nghệ cao và tài chính – đổi mới sáng tạo. Phía Nam phát triển mạnh về đô thị dịch vụ, logistics gắn với hệ thống cảng và khu công nghiệp. Phía Tây và Tây Bắc giữ vai trò đô thị vệ tinh, chia sẻ áp lực dân số và sản xuất.
Chỉ duy nhất hướng Đông Nam – hướng biển Cần Giờ là mảnh ghép cuối cùng còn bỏ ngỏ. Trong khi đó, khu vực này lại sở hữu những lợi thế mà không nơi nào khác của TP.HCM có được. Đó là vị trí giáp biển tự nhiên hiếm hoi, hệ sinh thái rừng ngập mặn quy mô lớn được bảo tồn nguyên vẹn, quỹ đất liền mạch hiếm có và chưa bị chia cắt manh mún. Khoảng cách từ trung tâm thành phố đủ gần để kết nối thuận tiện, nhưng cũng đủ xa để tạo nên một không gian sống hoàn toàn khác biệt, tách khỏi nhịp sống ồn ào, áp lực.
Chính những yếu tố này khiến Cần Giờ không phải là “bản sao” của Quận 2 hay Phú Mỹ Hưng, mà là một hướng phát triển độc bản trong cấu trúc đô thị TP.HCM – nơi kết hợp hài hòa giữa bảo tồn sinh thái, nghỉ dưỡng và tích lũy giá trị dài hạn.
Bản đồ quy hoạch TP. HCM đến năm 2025.
Quy hoạch Cần Giờ: phát triển nhưng không đánh đổi sinh thái
Điểm khác biệt lớn nhất của bất động sản Cần Giờ nằm ở tư duy quy hoạch. Thay vì chạy theo mô hình tăng trưởng nóng, mở rộng dân số và gia tăng mật độ xây dựng, quy hoạch Cần Giờ đi theo một hướng hoàn toàn ngược lại. Cốt lõi của chiến lược phát triển nơi đây là bảo tồn giá trị rừng ngập mặn – biển – sinh thái, đồng thời kiểm soát chặt chẽ mật độ đô thị.
Định hướng phát triển tập trung vào du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp, second home và các khu đô thị mật độ thấp, gắn với thiên nhiên. Điều này đồng nghĩa với việc số lượng dự án được cấp phép không nhiều, yêu cầu tiêu chuẩn phát triển cao và sự tham gia của các chủ đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Và Vinhomes Green Paradise do Chủ đầu tư Vinhomes đầu tư chính là dự án hiếm hoi, kiến tạo diện mạo mới cho Cần Giờ.
Về mặt bất động sản, đây là yếu tố tạo nên giá trị cốt lõi. Khi nguồn cung bị giới hạn một cách có chủ đích, giá trị tài sản có xu hướng tăng dần theo thời gian, thay vì tăng nóng rồi điều chỉnh mạnh. Cần Giờ không được định vị là thị trường đại trà, mà hướng tới việc hình thành một lớp tài sản mang tính “di sản” – nơi giá trị được tích lũy bền bỉ qua nhiều chu kỳ.
Vinhomes Green Paradise - Siêu đô thị ESG ++ đầu tiên tại Việt Nam được đặt tại Cần Giờ.
Hạ tầng – yếu tố kích hoạt, nhưng không phải yếu tố duy nhất
Không thể phủ nhận vai trò của hạ tầng đối với bất động sản Cần Giờ. Các dự án trọng điểm như cầu Cần Giờ thay thế phà Bình Khánh, các trục kết nối liên vùng khu Nam TP.HCM hay hạ tầng phục vụ du lịch – dịch vụ biển sẽ góp phần rút ngắn thời gian di chuyển, xóa bỏ rào cản tâm lý về khoảng cách.
Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn Cần Giờ dưới lăng kính “ăn theo hạ tầng” thì chưa đủ. Hạ tầng chỉ là yếu tố mở cửa thị trường, tạo điều kiện để dòng người và dòng vốn tiếp cận dễ dàng hơn. Yếu tố giữ giá trị thực sự trong dài hạn lại nằm ở quy hoạch sinh thái và sự khan hiếm tự nhiên của quỹ đất.
Thực tế thị trường đã chứng minh, những khu vực tăng giá thuần túy nhờ hạ tầng thường trải qua chu kỳ điều chỉnh mạnh khi nguồn cung ồ ạt xuất hiện. Ngược lại, những khu vực được định vị rõ ràng về bản sắc, giá trị sống và đối tượng khách hàng lại duy trì được đà tăng ổn định, ít biến động.
Cầu Cần Giờ dự kiến khởi công ngay đầu năm 2026.
Bất động sản Cần Giờ: không dành cho số đông nhưng rõ chân dung khách hàng
Một trong những sai lầm phổ biến khi đánh giá bất động sản Cần Giờ là so sánh nơi đây với các thị trường đầu cơ ngắn hạn. Trên thực tế, Cần Giờ có chân dung khách hàng rất rõ ràng và mang tính chọn lọc.
Đây không phải là thị trường dành cho nhà đầu tư lướt sóng hay những người tìm kiếm biên lợi nhuận nhanh trong một đến hai năm. Cũng không phù hợp với những khách hàng quá nhạy cảm trước biến động ngắn hạn của thị trường.
Ngược lại, Cần Giờ hấp dẫn nhóm nhà đầu tư trung – dài hạn, những người tìm kiếm tài sản tích lũy an toàn trong chu kỳ 5–10 năm. Đó là giới trung và thượng lưu tại TP.HCM, những gia đình ưu tiên môi trường sống, sức khỏe, thiên nhiên và mong muốn sở hữu một second home ven biển đủ gần để di chuyển cuối tuần. Khi thị trường hướng tới nhóm khách hàng này, giá trị bất động sản không đi lên bằng “sóng”, mà bằng thời gian.
Vinhomes Green Paradise mang đến hệ sinh thái xanh - thông minh - bền vững và tái sinh dành riêng cho những khách hàng tinh hoa có tầm nhìn dài hạn.
So sánh Cần Giờ với các thị trường từng tăng trưởng mạnh
Đặt Cần Giờ vào dòng chảy lịch sử của bất động sản Việt Nam, có thể thấy nhiều điểm tương đồng với các khu vực từng tăng trưởng thành công. Cần Giờ có yếu tố biển và du lịch sinh thái giống Phú Quốc giai đoạn đầu, có định vị nghỉ dưỡng cao cấp tương tự Hồ Tràm, đồng thời đóng vai trò mở rộng không gian đô thị như Quận 2 trong những năm đầu phát triển.
Tuy nhiên, điểm khác biệt mang tính quyết định nằm ở chỗ Cần Giờ thuộc TP.HCM – một đô thị đặc biệt với quy mô dân số lớn, sức cầu nội tại mạnh và bền vững. Nhu cầu ở thực, nghỉ dưỡng và tích sản không phụ thuộc hoàn toàn vào dòng vốn đầu tư bên ngoài, mà đến từ chính cư dân đô thị 10 triệu dân. Đây là nền tảng giúp bất động sản Cần Giờ có khả năng duy trì giá trị dài hạn cao hơn nhiều thị trường tỉnh.
Thời điểm hiện tại: giai đoạn của người đi trước
Bất động sản Cần Giờ đang ở một trạng thái rất đặc biệt. Tiềm năng đã được nhận diện, quy hoạch ngày càng rõ ràng, hạ tầng đang trong giai đoạn chuẩn bị triển khai, nhưng mặt bằng giá vẫn chưa phản ánh đầy đủ giá trị tương lai.
Đây chính là giai đoạn mà thị trường còn “kén người hiểu”. Và trong lịch sử bất động sản, đó thường là giai đoạn mang lại biên lợi nhuận tốt nhất cho những nhà đầu tư có tầm nhìn, đủ kiên nhẫn và hiểu rõ chu kỳ phát triển.
Kết luận: vì sao bất động sản Cần Giờ là câu chuyện của tương lai
Cần Giờ không phải là nơi để tìm kiếm sự sôi động ngắn hạn. Đây là vùng đất của chiến lược dài hạn, nơi bất động sản được định vị để giữ tài sản, giữ giá trị và giữ tầm nhìn. Trong bức tranh phát triển của TP.HCM, Cần Giờ sẽ không bùng nổ theo cách ồn ào, nhưng khi đã hình thành vị thế, giá trị nơi đây sẽ rất khó bị thay thế.
Với những nhà đầu tư hiểu quy hoạch, hiểu chu kỳ và trân trọng giá trị sinh thái, bất động sản Cần Giờ không còn là câu hỏi “có tăng hay không”, mà là “tăng theo cách nào và trong bao lâu”. Và đó chính là nền tảng để Cần Giờ trở thành cực tăng trưởng dài hạn của TP.HCM trong tương lai.
Bình luận