Giữa quy hoạch bài bản của siêu đô thị biển Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP.HCM), một lợi thế đầu tư hiếm gặp đang hiện hữu: trục thương mại Tương Lai và tuyến phố Vịnh Ngọc 48. Hãy cùng VHS Group tìm hiểu lý do tại sao hai trục này là sản phẩm đáng đầu tư nhất, từ nguồn khách, hạ tầng kích hoạt, cấu trúc mặt bằng đến bài toán lợi nhuận thực tế.
Trước hết, hãy nhìn vào bối cảnh tổng thể: Vinhomes Green Paradise được phát triển như một siêu đô thị biển đa chức năng, nơi tập trung các khối cao tầng dân cư, tổ hợp nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại, nhà hát quy mô và cả cảng du thuyền. Trong hệ sinh thái đó, Cosmo Bay được đặt ở vị trí trung tâm với mục tiêu vận hành như một thủ phủ kinh tế đêm lấy cảm hứng từ Clarke Quay (Singapore). Khi Cosmo Bay “sáng đèn”, lượng khách đổ dồn vào khu lõi này sẽ thiết lập một chu kỳ tiêu dùng dày đặc suốt cả ngày lẫn đêm. Và dòng khách ấy không thể không đi qua hoặc dừng lại tại trục Tương Lai và Vịnh Ngọc 48. Vì vậy, vị trí của hai trục này không phải ngẫu nhiên mà là “điểm vào chiến lược” cho mọi mô hình kinh doanh muốn hưởng lợi trực tiếp từ Cosmo Bay.
Clark Quay là biểu tuonjg nightlife của Singapore
Đi sâu vào nguồn cầu: đối diện Tương Lai và Vịnh Ngọc 48 là tổ hợp hơn 100 tòa cao tầng – một cộng đồng dân cư khổng lồ tương đương “một thành phố thu nhỏ”. Đây không phải là con số để gây ấn tượng mà là nguồn khách tiêu dùng hàng ngày, ổn định và có tần suất. Khi kết hợp với dòng khách lưu trú từ các resort 6 sao, khách MICE đến Nhà hát Sóng Xanh 5.000 chỗ, khách mua sắm tại Vincom Mega Mall & Vincom Plaza, khách chơi golf và du khách quốc tế cập bến qua cảng du thuyền Landmark Harbour, ta có một ma trận nhu cầu đa tầng: từ ăn uống, giải trí, mua sắm đến dịch vụ làm đẹp, wellness và lưu trú ngắn hạn. Điều quan trọng: tất cả những tập khách này đều có chung hành trình tiếp cận Cosmo Bay và trước khi vào Cosmo Bay, họ sẽ đi qua các tuyến phố Tương Lai và Vịnh Ngọc 48. Như vậy, nguồn cầu cho các mặt bằng tại đây không chỉ là tương lai có thể đến mà là nhu cầu hiện hữu - một điều kiện tiên quyết cho thu nhập cho thuê bền vững.
Yếu tố hạ tầng là phần kế tiếp làm nên tiềm năng vượt trội của trục Tương Lai và Vịnh Ngọc 48. Ba mảnh ghép hạ tầng quan trọng đang kích hoạt giá trị cho khu vực: (1) ga Depot của tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành – Cần Giờ, khi tuyến này vận hành (dự kiến Q3/2028), hàng loạt khách từ trung tâm TP.HCM sẽ đến Cần Giờ nhanh chóng, và điểm dừng đầu tiên chính là khu vực quanh Tương Lai – Vịnh Ngọc 48; (2) đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu được nghiên cứu, mở ra hành lang mới kéo du khách từ Vũng Tàu vào Cần Giờ; (3) nút giao cao tốc Bến Lức – Long Thành và đường Rừng Sác chuẩn bị khởi công, khi hoàn thiện sẽ rút ngắn thời gian tiếp cận từ sân bay quốc tế Long Thành và các vùng phụ cận. Từ góc nhìn đầu tư, hạ tầng không chỉ làm tăng lượt khách mà còn đem lại hiệu ứng địa tô: khi kết nối được tối ưu, giá trị đất thương mại ở các trục chính sẽ tăng nhanh và bền vững.
Tiếp theo là về mặt bằng và khả năng khai thác - điều khiến Tương Lai và Vịnh Ngọc 48 khác biệt so với nhiều tuyến phố thương mại tại các đô thị khác. Mỗi sản phẩm tại đây có diện tích đất 100m² được phát triển với 300–322m² sàn sử dụng, tức là khả năng tạo doanh thu trên mét vuông rất lớn. Thêm nữa, các căn liền kề cho phép liên thông 2–3 căn, tạo ra khối mặt bằng 600–900m² sàn. Đây là quy mô hợp lý để đón các thương hiệu F&B cao cấp, nhà hàng fine-dining, lounge, mini-hotel, wellness center hoặc flagship store - những mô hình cần không gian lớn để tối đa trải nghiệm khách hàng và giữ chi tiêu cao. Trong khi shophouse tại nhiều đô thị thường bó hẹp về diện tích, hạn chế mô hình hoặc vòng đời kinh doanh, thì trục này cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi mô hình theo nhịp cầu, duy trì dòng tiền và giảm rủi ro trống thuê.
Dòng khách lưu trú đông đảo sẽ là một trong những nguồn cầu cố định và liên tục cho trục thương mại Tương Lai và Vịnh Ngọc 48.
Sự phân tầng khách hàng của Cosmo Bay còn giúp ích cho tỷ lệ lấp đầy và tần suất quay vòng khách: nhóm chi tiêu cao vào đêm đến các khu nightlife và beer town; gia đình và khách resort tập trung tại khu ẩm thực và trình diễn; giới trẻ, content creator tìm đến Creative Hub; khách ưa mạo hiểm lựa chọn Thrill Hub; người tìm sự thư giãn tới Chill Hub ngắm hoàng hôn ven biển. Cơ chế vận hành theo nhiều phân khúc này tạo ra “tuyến phố 3 ca – dòng tiền 3 tầng” cho các mặt bằng dọc Tương Lai và Vịnh Ngọc 48 - sáng cho café/breakfast, chiều cho ăn gia đình và tối cho nightlife, giảm rủi ro chu kỳ và tăng ổn định doanh thu.
Lợi thế mặt bằng lớn của các đại lộ thương mại.
Từ góc độ con số, bài toán lợi nhuận càng thuyết phục: tỷ lệ lợi nhuận cho thuê kỳ vọng 8 - 10%/năm trong giai đoạn ban đầu là hoàn toàn khả thi, cộng thêm biên độ tăng giá đất khi hạ tầng kết nối và tiện ích lõi đi vào vận hành. Với mức giá dự kiến từ 140 triệu đồng/m² đất (chưa thuế) tại hai trục này, trong khi vị trí là trung tâm của cả siêu đô thị và kế bên Cosmo Bay - nhà đầu tư đang tiếp cận một mức giá dưới giá trị thật nếu so sánh với tương quan giá tại các quỹ đất thương mại đã phát triển tương tự ở trong nước và khu vực. Trong thực tế thị trường, các khu vực hình thành lõi thương mại và nightlife quy mô thường chứng kiến mức tăng giá đáng kể trong 3–5 năm đầu sau khi hạ tầng và tiện ích trọng điểm vận hành.
Tuy vậy, đầu tư thông minh không chỉ nghĩa là mua tại vị trí đẹp; đó là phải hiểu chu kỳ vận hành. Giai đoạn 2025–2026 được nhìn nhận là “thời điểm vàng” để tham gia: khi các tòa cao tầng được hoàn thiện, Cosmo Bay chuẩn bị khai trương, Vincom Mega Mall & Vincom Plaza bắt đầu đón khách và các chuỗi khách sạn quốc tế hoàn thiện, nhu cầu thuê sẽ tăng mạnh và trước khi thị trường “đóng” ở mức định giá mới. Nhà đầu tư sở hữu mặt bằng ở Tương Lai & Vịnh Ngọc 48 vào thời điểm này có cơ hội thu được dòng tiền cho thuê ngay khi vận hành và hưởng lợi từ tăng vốn khi giá đất điều chỉnh theo tiến độ tiện ích.
Cuối cùng, góc nhìn dài hạn: không phải mọi tuyến phố đều bền bỉ theo thời gian, nhưng những tuyến phố nằm trên hành lang kết nối, tiếp giáp nút giao vận tải trọng yếu, và được hưởng lợi trực tiếp từ một lõi kinh tế đêm – nơi khách đến và chi tiêu luân phiên cả ngày lẫn đêm thì có tiềm năng trường tồn. Tương Lai & Vịnh Ngọc 48 hội tụ đủ các yếu tố đó: vị trí trung tâm, mật độ dân cư cao, quy hoạch trải nghiệm đa tầng tại Cosmo Bay, mặt bằng lớn linh hoạt, và hệ hạ tầng đang trong giai đoạn kích hoạt. Đó là lý do để coi đây là sản phẩm đáng đầu tư nhất tại Vinhomes Green Paradise không phải vì dự báo cảm tính, mà vì chuỗi nhân tố vật chất, con số và tiến độ hạ tầng đang xếp chồng lên nhau, tạo nên một cơ hội có căn cứ.
Tóm lại, nếu bạn đang tìm một kênh đầu tư vừa có dòng tiền ổn định vừa có khả năng tăng vốn rõ ràng, trục Tương Lai và Vịnh Ngọc 48 là lựa chọn chiến lược: mua sớm ở mức giá khởi điểm, cho thuê ngay khi tiện ích đi vào vận hành, và đón nhận giá trị gia tăng theo nhịp phát triển của một siêu đô thị biển. Trong cuộc chơi bất động sản, vị trí và thời điểm quyết định lợi nhuận và ở Vinhomes Green Paradise, hai trục này đang cùng lúc trao cho nhà đầu tư cả vị trí lẫn thời điểm.
Liên hệ VHS để được tư vấn và đón đầu tiềm năng kinh doanh ngay!
Bình luận